Das große Wohnungsbauprogramm der Regierung Ayrault

 


Originaltitel: Logement: les chantiers du gouvernement Ayrault
Quelle: Les Echos 3. Mai  2013
Übersetzung: Frank MÖRSCHNER

 

 


Die aktuelle französische Regierung hat den Wohnungsbau groß auf ihre Fahne geschrieben. Eine Reihe Notmaßnahmen wurden bereits in Angriff genommen. Im Sommer stehen neue Verordnungen an und im Herbst soll ein neues Gesetz herauskommen.


Hier ein Überblick:


Die Regierung will jährlich 500.000 neue Wohnungen bauen. Im Hintergrund der Wohnungskrise will die Regierung schrittweise vorgehen, ohne dabei die Hauptziele aus den Augen zu verlieren. Zu diesen erklärten Zielen zählt unter anderem der Bau von 500.000 neuen Wohnungen. Schon ab Sommer 2013 hat die Ministerin Cécile Duflot der Weitervermietung von vermieteten Wohnungen in Problemvierteln einen Riegel vorgeschoben. Ende 2012 wurde das Sozialwohnungsgesetz verabschiedet. Darin sind insbesondere Steuerermäßigungen für den Bau von Sozialwohnungen vorgesehen. Gleichzeitig soll das Sozialwohnraumgesetz SRU verschärft werden. Darüber hinaus soll eine steuerliche Maßnahme Anreize schaffen, in private Mietwohnungen zu investieren. Sie ersetzt das alte Gesetz Scellier seit Anfang 2013. Zudem wurde ein Mehrwertsteuerabschlag für den Bau von HLMs (Sozialwohnungen) beschlossen. Aber das ist längst nicht alles: Das Regierungskabinett Ayrault entwirft auch neue Verordnungen und Gesetze, um den Sozialwohnungsbau voranzutreiben. Das Ganze soll im Herbst zur Prüfung vorliegen.


Mieten werden in die Schranken gewiesen

Das war einer der großen Wahlversprechen François Hollandes: Die davon galoppierenden Mietpreise in Zaum halten. Vor der Aufnahme dieser Maßnahme in das Gesetz für 2013 beschloss die Wohnungsministerin Cécile Duflot, schon ab 2012 die Mieten in den Problemvierteln vorübergehend zu deckeln. Anfangs konzentrierte sich die Ministerin auf überteuerte Viertel in Paris, Regionen im Süden und an der Schweizer Grenze. Letztendlich gilt diese Blockade für 40 weitere Ballungsgebiete, wovon sich 11 in den französischen Überseegebieten befinden. Allein auf dem französischen Festland sind 1.400 Gemeinden davon betroffen. Das stößt vor allem bei Privatvermietern auf Unverständnis.
 

Überlassung öffentlicher Grundstücke

Der enorme Wohnungsmangel, die Verwahrlosung von Gebäuden, die Langzeitverschuldung beim Wohnungskauf, die erdrückenden Mietkosten für Haushalte sehen Millionen von Bürger mit großer Sorge entgegen. So die Feststellung der Ministerin im Juli 2012, als sie den Fahrplan für die Wohnungspolitik vorstellte. Angesichts des Grundstückmangels für den Bau neuer Wohnhäuser entschied sich die Regierung, an die Gemeinden staatliche Grundstücke abzutreten. Im Gegenzug sollen sich diese aber verpflichten, darauf Wohnsiedlungen zu errichten. Nach Schätzungen der Regierung beträfe das bis 2016 neunhundert Grundstücke für den Bau von insgesamt 110.000 Wohnungen im selben Zeitraum. Die Anwendungsbeschlüsse rund um die Grundstücküberlassung sollen bis spätestens Ende März verabschiedet werden. Die Maßnahme stößt bei Investoren kaum auf Interesse. Der Chef von Kaufman & Broad macht darauf aufmerksam, dass die Wohnungen nicht vor drei Jahren aus dem Boden zu stampfen seien: zu kurz sei die Baufrist, denn schließlich müsse man erst die Baugenehmigung beantragen, auf sie warten und bekommen ... Darüber hinaus zeigte eine 2012 von Nexity veröffentlichte Studie, dass sich gerade einmal 30 % der verfügbaren Grundstücke in Problemvierteln befinden, die wirklich dringend Wohnungen benötigen.

 

Verschärfung des Sozialwohnraumgesetzes SRU

Parallel dazu hat Cécile Dufllot das Sozialwohnraumgesetz verschärft, also jenes Gesetz, das den Ausbau von Sozialwohnungen in Frankreich fördern soll. Die Mindestanzahl der Sozialwohnungen wurde für Kommunen, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, von 20 auf 25% angehoben. Für widerspenstige Kommunen wird die Strafe demnächst fünfmal höher ausfallen. Dahinter steckt der Grundgedanke, dass sich durch die Freigabe von öffentlichen Grundstücken der Haushalt der Kommunen für die Schaffung von Sozialwohnungen verbessern soll. Städte, die nicht genügend Sozialwohnungen aufweisen, aber dem Sozialwohnraumgesetz SRU trotzen, sollen damit aber auch schärfer bestraft werden.
 

Geringere Mehrwertsteuer für den Bau von Sozialwohnungen

Um den Neubauwohnungsbau voranzutreiben, wurde zudem die Mehrwertsteuer in diesem Bereich herabgesetzt. Denn der der Neubau befand sich im freien Fall: 2012 wurden gerade einmal 304.000 Neubauwohnungen gebaut, sprich 100.000 weniger als im Vorjahr. Also entschied sich die Regierung, die Mehrwertsteuer für soziale Neubauwohnungen bis 2014 auf 5,5% zu senken. Dabei sollte sie ursprünglich auf 10% gebracht werden (stufenweise im Jahr 2013 von 5,5% auf 7%). Ein Versuch, das Sozialwohnungsbau-Programm wiederzubeleben. Der Vorgänger Duflots, Benoist Apparu, von der konservativen Partei UMP, hält die Reduzierung der Mehrwertsteuer für den falschen Weg. Nach seiner Ansicht gehört das Geld woandershin. Der Privatsektor leidet, nicht der Sozialwohnungsbau, meint er. Da es an finanziellen Hilfen fehlt, soll genau deswegen die Bürokratie für private Träger mit einer bestimmten Anzahl von Wohnungsräumen erleichtert werden. Der Kampf gegen missbräuchliche Beschwerden gegen Baugenehmigungen gehört dazu. Ab 2013 dann unterstützt die Regierung für zwei Jahre die thermische Wohnraumsanierung für Haushalte mit niedrigem Einkommen.
 

Neue Steueranreize

Seit Anfang 2013 sollte ein neues Steuersystem die Investitionen in die private Mietflotte unterstützen. Es ersetzt das sogenannte Scellier-Gesetz, da es sich inflationär auf den Immobilienmarkt auswirke. Das neue Steuergesetz von Duflot ist sozial stärker ausgeprägt und setzt andere regionale Schwerpunkte. Die Steuerermäßigung beläuft sich auf 18%, also höher als bei Scellier, und erstreckt sich auf neun Jahre. Die infrage kommenden Regionen sind aber nicht mehr so viele, die Mieten sind in der Höhe begrenzt und 20% günstiger als sonst wo auf dem Markt. Das Mindesteinkommen für die Vermieter wurde ebenfalls heruntergesetzt. Das Ministerium hofft, dass die Maßnahme Duflot dieses Jahr 40.000 Wohnungen generiert. Die Maßnahme ist für Bauträger von großer Bedeutung, denn die Erlöse aus dem Verkauf von Mietwohnungen macht die Hälfte aller Verkäufe aus. Sie sind aber skeptisch ...
Der Geschäftsführer von Kaufman & Broad prognostizierte zum Beispiel im Oktober 2012, dass die Maßnahme Duflot womöglich nichts zur Verbesserung der Verkaufslage solcher Mietwohnungen für 2013 beitragen wird. Darüber hinaus gäbe es Zweifel an der Machbarkeit. Die Bauherren erwarten andere Maßnahmen.
 

Eine höhere Besteuerung leerstehender Wohnräume

Laut letzter Erhebung stehen 1 bis 2 Millionen Wohnungen leer. Wenn davon 10% oder 15% wieder bewohnt wären, würde sich das

schon zu Buche schlagen, sagte Cécile Duflot Mitte 2012. Die Ministerin will also leerstehende Wohnräume besteuern, so wie es in Lyon gemacht wurde. Die Steuer würde mit der Zeit steigen. Mitte September will Cécile Duflot näher darauf eingehen. Bis dato beschränkt sich diese Steuer auf Ballungsräume bis 200.000 Einwohner. Diese Schwelle wird heruntergesetzt, erklärt sie, sodass diese Steuer für alle angespannte Ballungsräume über 50.000 Einwohner gilt. Die Einführung einer solchen Leerstandssteuer sei ebenfalls nicht ausgeschlossen. Ende September legte Cécile Duflot bei der Vorlesung des Finanzgesetzes für 2013 die Leerstandssteuer für das erste Jahr auf 12,5% des Mietwerts fest und auf 25% für die Folgejahre. Der Gesetzentwurf über Sozialwohnraum hingegen verkürzt die Leerstandsfrist von achtzehn Monaten auf zwölf Monate. Im Gegenzug gewährt die Regierung den Verkäufern ein Steuergeschenk. So können die Träger 2013 in den Genuss einer zusätzlichen Steuerermäßigung kommen, wenn sie ihr Eigentum veräußern. Anfang November lässt die Regierung sogar das Gespenst der Beschlagnahmung zwecks Notunterbringungen aus dem Sack.
 

Neue Steuern auf Immobilienvermögen in den Startlöchern

Der erzielte Mehrwert durch Veräußerung unbebauter Grundstücke, die über 30 Jahre im Besitz sind, waren bislang von der Steuer befreit. Ab 2014 ist auch dieser zu besteuern. Darüber hinaus gedenkt die Regierung 2012, die Wertsteigerungen für Erlöse aus Zweitwohnungen anders zu besteuern. Diese Änderung ist für Ende 2012 vorgesehen. Bislang gehen davon 19% an den Fiskus. Diese Steuer unterliegt indes einer progressiven Ermäßigung, bis der Erlös nach 30 Jahren gänzlich davon befreit ist, (der Hauptwohnsitz dagegen bleibt vollständig davon befreit). Ein Eigentümer, der seine Immobilie nach dreißig Jahren verkauft, kommt also völlig steuerfrei davon, während jener, der sein Eigentum schon nach drei Jahren veräußert, die Steuerbelastung in voller Höhe, sprich 19%, zu verspüren bekommt. Das Prinzip soll sich also umkehren: Je länger ein Grundstück Eigentum ist, desto höher der Steuersatz. Die Regierung will zudem die Mehrwertsteuer auf Verkaufserlöse von 2013 um 20% erleichtern, um schneller an bebaubare Grundstücke für den Wohnungsbau heranzukommen. Aber diese Maßnahme wurde vom Verfassungsgericht nicht zugelassen.
 

Neue Regeln des Städtebaus

Einfachere Umwandlung von leerstehenden Büroräumen in Wohnungen, einfachere Genehmigungsverfahren für Stockwerkerweiterungen oder auch Unterbindung von missbräuchlichen Klagen, die Bauvorhaben um Jahre verschleppen ... So sehen einige der Gesetzesvorlagen der Regierung in puncto Städteplanung aus. In diesen Fragen will sie auch per Beschluss Gesetze erlassen. Ferner soll der Gesetzgeber auch den Grundstückauslastungskoeffizienten (coefficient d’occupation des sols  -COS) abschaffen, da er Erweiterungsmöglichkeiten und Umbauvorhaben  behindere.

 

 

 

 

 

GLOSSAR:

zonage géographique geografische Schwerpunkte
ventes en investissement locatif Verkauf von Mietwohnungen, Veräußerung von Mietwohnungen
investissement locatif Investition in Mietwohnungen
promoteur Bauträger, Träger, Bauherr
plus-values immobilières Mehrwertsteuer auf Erlöse aus Immobilienverkäufe
urbanisme Städtebau, Städteplanung
Umbauvorhaben logements vacants
logements vacants leerstehende Wohnräume
loi SRU französisches Sozialwohnraumgesetz

 

 

 

 

STICHWÖRTER:

Schaffung von preisgünstigem Wohnraum; Zweckbindung, Nachwirkungsfrist; Stadtentwicklungskonzept; der Wohnungsmarkt entspannt sich vielerorts, Geringverdiener und Familien mit vielen Kindern, die einen Berechtigungsschein für Sozialwohnraum haben; gebundener und freier Wohnungsmarkt, Höchstmiete, Höchstmieten (loyers encadrés); Belegungsverstöße; Befreiungen von der Belegungsbindung; zinsgünstige Darlehen für das Land zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum; Leerstände

 

Übersetzung (C) Frank MÖRSCHNER, 2 Juli 2013